1986年,吉林省委副书记王先进被调入北京,出任中国第一任国家土地管理局局长。最近,这位81岁的老人讲述了20多年前制度设计的初衷和安排。虽然,这些设想和原则与今天人们的想法大有不同。

  建国后30多年里,我国一直没有专门的土地管理法律和管理机构。土地是无偿的、无限期的、不流动的。一直到1987年12月,深圳市按照国务院批转的文件精神,首次公开拍卖一幅地块,这就是新中国历史上土地拍卖的第一槌。

  土地使用权的制度确定下来,在城镇一是企业用地的使用期限,另一个就是住宅用地了。

  我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。这里有一个比较近的样板,就是香港。

  我们先定了50年,理由主要有三个,第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴,年限短点比较好调整;二是一个人的工作年期,一般为50年,假设从20岁开始,50年后就70岁了,可以够他们一辈子经营,而且可以转让、继承、续期;另外就是过去在计划经济体制下,房产产权的一般使用年限就是按50年计算,50年后房产就不能再用了。按照价值来算,用了50年就没什么价值了。

  后来中央讨论转让土地的问题时,一位主要领导问年限长一些行不行,我回答了上述理由,并表示如果觉得50年时间短了,再增加几十年也是可以的。后来制定法律时,就变成最高年限70年。

  数量的问题不大,关键是到期以后怎么处理。最初讨论产权期限的时候,已经考虑到到期之后怎么办的问题,并提出到期之后“无偿收回”,国家为了公共利益需要,就要把土地收回;如果国家不需要,使用者提出申请也可以续期。

  “无偿收回”也是学习国外的经验,目的是为了保护土地所有权者的利益考虑,对土地使用者也是公平的。到期给土地所有者弄一破破烂烂的房子,要不无偿收回,所有者还得掏钱购买吗？收回70年的租地,如果再拿钱买个破房子,这对土地所有者显然是不公平的。

  如果政府到期收回土地,地上建筑物政府不需要,还要付出拆除费用。或者有这个旧房子,就是再批租，地价也必然要相对降低。这样是不公平的。香港有的地块在批租合同中明确表述政府收回土地时,地上建筑物要拆除,初步平整,恢复到批租时原来的状况。

  而“无偿收回”面临的另外一个问题,就是当用到到达50年或者60年的时候,土地的使用期仅剩10年或剩5年,房子的买卖怎么办？市场交易就出现问题了。当时我们已经考虑到这个问题,但因为没有相应经验,所以就没有写进去。

  租地期限是70年的,到期之后从法理来讲无偿收回是理所当然的。否则,所有权就体现不出来了。但目前如果直接回收,也存在问题。按照我当时的想法,如果申请续期,缴一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次,而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。

  当时就是这么考虑的。但是,政府需要就收回,不需要就可以申请续期,这个是符合一般道理的,但目前《物权法》规定的“自动续期”,我觉得说法就不准确,应该是通过申请,经过土地主管部门批准认为政府暂时不需要收回,申请续期,经过批准后登记才合法。

  商业用地最后我们定了50年,现在有人说延长70年的期限,这也不是解决问题的办法,就算100年早晚也会到期。将商业用地、农业用地和工业用地区别对待是人为地制造矛盾,同样都需要彻底解决。

  新 通