本报记者 丰舒潍

  本报通讯员 郎 昆

  元旦、春节临近，又到了房地产销售旺季。住房公积金贷款因其利率和首付低、还款方式灵活、审批放款快捷等优势备受购房者青睐。因此，节前购房，购房者有必要先了解一下住房公积金贷款的细节，掌握一些必要的知识。

  申请住房公积金

  贷款的基本条件

  1.贷款人在本市连续足额缴存住房公积金一年以上。

  2.具有依法签订的购房合同或协议，建造、翻建自住住房须有规划、土地等管理部门批准的文件，大修自住住房须有管理职能部门批准的文件。

  3.购买普通住房（含二手房）首付款不低于房价的30%。

  4.同意按照中心认可的担保方式进行担保。目前我市住房公积金贷款的担保方式有四种，分别是：住房抵押、有价证券、担保公司担保及三人联保。其中该中心最常用也是推荐用的有两种：住房抵押和三人联保。这里需要提醒的是，购买的二手房，顶层不能用来抵押。三人联保中，担保人都需要是正常缴存住房公积金并且收入稳定的职工，一个人最多担保2次。

  5.借款人及配偶在中心及银行的征信系统无不良贷款记录。如果借款人及配偶有三次以上没有按时偿还银行贷款或信用卡的记录，审批就要中止，如果贷款人并非恶意，而是由于自己的疏忽大意，那么需向市住房公积金管理中心说明情况并出具银行提供的相关证明。反之，信用不良的贷款人将不能进行住房公积金贷款。

  6.《商品房买卖合同》和首付款收据、《征迁安置房协议》以签订日期为准不超过2年，二手房《房屋所有权证》登记日期不超过1年；

  7.在购房时，市民一定要选择手续齐全的开发商所开发的楼盘，所谓手续齐全就要看“五证”，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销（预）售许可证》是否齐全。其中，最重要的是《商品房销（预）售许可证》，正常情况下，《商品房销（预）售许可证》是被要求放置在售楼部的，同时还要咨询相关部门以查验证件的真伪。

  住房公积金贷款

  的政策优势

  低利率是公积金贷款最大优势。公积金贷款低利率的优势在今年7月7日年内的第三次加息后更加明显。目前，五年期以上公积金贷款的年利率是4.9%，商业银行贷款的年利率为7.05%，二者相差2.15个百分点。而在实际贷款中，绝大多数商业银行执行的贷款利率则是在基础利率的基础上再上调20%~30%，二者利率差超过近4个百分点。以贷款金额27万元、贷款年限20年为例，按照等额本息还款方式计算，商业银行贷款月还款额为2336.29元，20年利息总计290709.6元；而住房公积金贷款每月还款额为1767元，20年利息总计154080元。这样算下来，住房公积金贷款比商业银行贷款每月少还569.29元，利息总计相差136629.6元。

  多项贷款政策优惠更符合中低收入职工家庭。90平方米以下首套房首付比例降低。自今年8月2日起，市民购买90平方米（含以下）的首套自住住房，利用住房公积金贷款首付比例最低由原来的30%调整为20%。大大减轻了中低收入家庭的首付压力。

  原商业银行住房贷款可转为公积金贷款。一些以前没有条件办理住房公积金贷款，只好办理商业贷款的职工，在政策调整后，可按照相关规定，将原商业银行住房贷款转为公积金贷款，同样可以享受到减少贷款利息的政策优惠，减轻职工贷款负担。

  公积金可直接归还住房公积金贷款本息。办理住房公积金贷款的借款人，根据公积金账户中余额情况，可将本人和配偶住房公积金账户中的资金，一次性全部冲还贷款本息，也可将每月借款人或配偶住房公积金账户中的资金直接冲还其当月应还款本息。

  审批放款方便、快捷、人性化。业内人士指出，2011年以来商业贷款放贷额度一直吃紧，各家银行客户排队等候放款的情况比比皆是，而我市住房公积金管理中心通过降低使用门槛、优化审批流程、压缩办结时间，激活了住房公积金的使用率，大大提高了审批放贷的效率，如果购房职工手续齐全，12个工作日即可办完住房公积金贷款的全套手续。

  住房公积金

  贷款流程

  购房者使用公积金贷款需要经过以下流程：首先是个人申请。贷款人申请住房公积金贷款需到中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：《商品房买卖合同》原件；不低于30%的首付款收据原件及复印件；申请人及配偶有效身份证原件及复印件；申请人及配偶户口本原件及复印件（集体户口如无法提供原件，需持单位盖章的复印件）；婚姻状况证明材料原件及复印件（结婚证、离婚证或离婚判决书、未再婚证明、户口所在地民政局出具的未婚证明等）；《个人住房公积金贷款申请审批表》1份；《个人信用授权查询书》，夫妻双方各1份；《个人薪资证明》，夫妻双方各1份，配偶无收入不提供。

  同时，采取期房抵押的还需提供《楼宇按揭贷款申请书》1份；采取现房抵押的还需提供房产证复印件1份；采取三人联保的还需提供《焦作市个人住房公积金贷款保证人单位证明》1份并加盖单位公章或主管公积金业务部门章，保证人重复担保的，还需填写《保证人单位承诺书》1份并加盖单位公章和法人签字；采取担保公司担保的还需提供担保公司出具的担保函。

  个人递交贷款申请后，由中心业务大厅、县市区管理部受理并初审，后经中心信贷科审查、复审（审核需6个工作日内办结，需现场勘查的9个工作日内办结），由主管主任批复后签订借款合同（2个工作日内办结），然后借款人到房管局办理房产抵押登记，并将抵押证明材料移交中心信贷科；该中心收到抵押证明材料后，向委托银行出具放款通知书（3个工作日内放款）。完成贷款手续后，市住房公积金中心按照借款合同约定划扣借款人还款金额。

  公积金贷款

  额度及年限界定

  最高贷款比例。夫妻双方都缴存住房公积金的，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70% ；单方参加住房公积金的不超过房款的60%。

  最高可贷额度。共同借款人月均工资之和×12×还款能力系数×贷款年限，其中还款能力系数为0.5。单笔最高贷款金额一般不超过40万。

  申请公积金贷款还应满足月还款/家庭月收入不大于50%。