“保障性住房”是当下最热门的词汇。如何引导和鼓励企业投资和建设保障性住房，是一个值得思考的问题。在美国，有一项旨在促进低收入家庭住房建设的税收支持制度，即“低收入家庭住房建设税收抵免制度”(The Low-Income Housing Tax Credit，简称LIHTC)，或许可为我国所借鉴。

  不同于直接的财政补贴和税收减免，LIHTC是将税收抵免额度分配给开发者，开发者用于抵免税收，或者开发者将税收抵免额度出售或抵押给投资者以换取资金，投资者将其抵免纳税的制度。它与税收减免的主要区别就在于:税收抵免是将税收抵免额度从应缴税额中直接扣除，而税收减免是将减免额度乘以税率，再从应缴税额中扣除。例如，在税率15%的税收中进行1000美元的税收抵免，则抵免的税额是1000美元；而在税率15%的税收中进行1000美元的税收减免，则减免的税额是150美元。可见，税收抵免比税收减免优惠力度更大。

  每年，美国国内税务局都会向州代理机构(一般是州住房财务管理机构)分配税收抵免额度，州代理机构再将税收抵免额度分配给符合条件的项目开发者。在LIHTC制度刚刚开始实行的1986年，各州可以从联邦税务局得到每个居民1.25美元的抵免额度。2001年提高到每个居民1.5美元，2002年又提高到每个居民1.75美元。从2003年开始，联邦政府每年根据通货膨胀情况对人均抵免额进行调整。

  各州将税收抵免额度进一步分配给相应的住房项目，这些住房项目应满足如下条件:首先，项目中的房屋必须是供出租居住使用的。其次，有资格获得税收补贴的出租房必须符合以下两个条件之一:一、至少有20%的单元可为收入不高于美国住房与城市发展部所确定的地区平均收入50%的住户所承受；二、至少有40%的单元可为收入等于或低于美国住房与城市发展部所确定的地区平均收入60%的住户所承受。第三，限制租金和公共设施收费。每个房屋的租金和公共设施收费都是设定好的，并根据该地区的中等水平并按照单元大小进行调整，以防超出低收入住房的限制租金额，更不能超过当地的市场价格。第四，遵守与发放税收抵免额度的机构所签订的协议，并且在约定的租金和收费限制下运行满30年。租住者的收入每年都会被重新核实以确定他们是否继续享有租住资格。分配机构负责监督规则的遵守情况并向国内税务局报告。

  为了适应社会发展和解决不断出现的新问题，LIHTC也经历了一些变革。2007年房地产泡沫崩塌，经济危机出现。在此之前，税收抵免额1美元可换取90美分的融资，到了2009年初，1美元仅可换取70美分的融资甚至可能更少。对此，美国国会颁布了两项法令，刺激高收入者(包括个人和企业)投资建设低收入家庭住宅。

  经过20多年的发展和完善，LIHTC已成为美国低收入家庭住房建设有力的支持制度。据统计，在1995～2010年间，美国平均每年完成低收入家庭住宅项目1500个，累计完成项目2.4万个，合180多万个住房单元。这种以间接的税收抵免方式激励开发者、鼓励投资者、提高低收入住房供应的方式，可谓他山之石，值得研究和借鉴。

  经 察