本报记者 仝伟平

  【案情回放】 2012年2月，蒋某与某房地产开发公司签订房屋租赁合同，租用临街商铺一间用于经营服装生意，租赁期限为5年。6月份，蒋某却接到法院通知，要求其限期腾出房屋。原来，该房地产开发公司因欠债，法院已于2011年9月将蒋某所租商铺查封。蒋某提出异议，认为其租赁商铺时并不知道法院已经查封，而且也缴纳了租金。

  【庭审现场】 法院认为，某房地产开发公司未经法院许可，私自将法院查封的房屋予以租赁，该租赁合同不得对抗申请执行人，蒋某提出的异议不成立。

  【法官析案】 在司法实践中，被执行人为逃避债务，常常将已被法院查封的财产如房屋、土地、机器设备等出租给他人，且一般租期较长。这就导致在执行案件中，一边是需要兑现债权的申请执行人，另一边是善意租赁房屋的租赁户，如何平衡两者利益，的确较为复杂。

  市中级法院法官孙志强说，根据2005年1月施行的最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。因此，对该类案件的处理原则是，需要查明租赁行为是在法院查封之前还是之后。如果租赁行为发生在法院查封之前，则应保护租赁户的合法权益；如果法院查封在先，则应优先保护申请执行人权益。

  孙志强说，本案中，蒋某租赁商铺的行为发生在法院查封之后，因此，法院依申请执行人的申请，对房屋进行处置是正确的。对于蒋某的损失，其可通过法律程序追究被执行人合同无效的责任。