【案情回放】

  2012年3月，原告梁某与被告曹某、郭某签订了房屋买卖合同，将位于县城附近的一独家小院卖给梁某，价款为15.6万元。原告梁某于签订合同当日分别支付二被告房款各5.2万元。2012年4月，原告准备入住该房时，却遭到被告家人阻挠，认为房屋价款过低，不同意出售。原告付了房款却不能入住，无奈之下诉至法院。

  【庭审现场】

  法院经审理认为，原、被告双方买卖的房产所占土地属农村集体所有土地，而原告梁某及其家属不是该村村民。依据我国《土地管理法》等相关规定，农村宅基地具有极强的福利和保障性，且是本集体经济组织成员无偿取得的，因此本经济组织以外的村民购买本经济组织成员的宅基地和房屋，应当确认为无效。本案中，原告梁某购买集体所有宅基地上的房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。法院判决二被告分别返还原告梁某房款5.2万元，并支付房款利息损失的50%。

  【法官析案】

  当前城市房价居高不下，对于许多在城市上班、怀揣城市梦想的年轻人来说，购买城市周边农村农民自建房屋既经济又实惠。然而，万一遇到房价上涨或者房屋拆迁等，其将要面临巨大风险。本案就是这样的例子。

  市中级法院法官孙志强说，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。依据《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。凡是本经济组织以外的人与农民所签的宅基地房买卖合同，应属无效合同。一旦双方签订的房屋买卖合同被认定为无效时，依据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

  孙志强说，本案中，原、被告双方明知所购房屋的土地属集体所有，仍进行买卖，对造成合同无效负同等过错。法院依法判决二被告返还原告房款并支付房款利息损失的50%是合适的。 仝伟平