有个关于商业地产的形象比喻。开发商要学裁缝，把各种要素整合起来，做成一件漂亮衣裳。策划方要学催眠师，催眠业主，催眠市场。招商人要学保险推销，招商从身边人开始。销售商要学证券分析师，荐房如荐股。运营商要学棋手，大局清，目目争。

  消费者，即投资者，作为商业地产的终端方，又要向谁学习呢？业内人士认为，要向善于精打细算的家庭主妇学习。

  尽管商业地产有“钱”景，但投资者在选择商业地产时，还是要仔细地考虑一下——“买了这个铺位将来做什么生意？”“如果没有时间经营能不能租掉？”“能不能租出好价钱？”“铺子人气旺不旺？”……相比住宅投资者“买了等涨”“涨了就抛”的投资逻辑，投资商业地产算计的可能要多一些。

  实际上，商业地产的回报率要比住宅高一些，但它不是一个稳赚不赔的买卖。那个“一铺养三代”的时代已经不复返了。投资商业地产就得像家庭主妇过日子一般精打细算，亏本的生意谁又会去做呢？

  国际上专业的理财公司有一个简单方法来评估一处物业，基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。投资者若要判断某商业地产物业是否有投资价值，通常都会去计算该物业的投资回报率。据了解，业内有这样一个计算投资回报率的计算公式：购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/售价。

  购入再售出的投资回报率＝（售出价-购入价）/购入价。

  例如，某处有一临街商铺，面积约40平方米，售价约100万元，目前在这个商铺的周边，同等商铺的月租金约是200元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得8000元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？

  套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝8000元×12/100万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：9.6％。

  如果这个投资者转手售出，并以110万元成交，那么它的投资回报率＝（110-100）/100，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：10％。

  当然，在计算投资回报率时，还要根据自身情况将一些杂费，如商铺交易税费、水电、物业等计算在内，这样得出的结果可能更接近实际。据了解，商铺的回报率能够达到8%就已经很不错了。因此，在投资商业地产的时候，不要过于相信销售人员口中的投资回报率，实际回报率还得自己仔细算一算。 王 聪