焦作市常绿置业有限公司总经理 王懂礼 焦作锦隆建开置业有限公司总经理 何远志

  市国土资源登记评估中心科员 杨东玉

特邀嘉宾主持人：秦 秦

在前不久闭幕的十八届三中全会上，发布了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。纵观全文，“建立城乡统一的建设用地市场”一句与房地产直接相关。建立城乡统一的建设用地市场这一提法由来已久，但由于种种原因，并没有真正建立起来。建立城乡统一的建设用地市场应该从哪里着手？建立这样的市场能为房地产市场带来哪些改观？对商品房市场冲击有多大？本期，《地产会客厅》邀请了我市多位业内人士，一同探讨这一话题。

  主持人：您认为建立城乡统一的建设用地市场应该从哪里着手？

  王懂礼：十八届三中全会提到的“建立城乡统一的建设用地市场”关键是让农村建设用地进入市场，与国有土地同地同权，通过流转，增加农民财产性收入，实现这一目的的首要前提就是首先从土地确权开始。任何物质交易流转的前提，必须是产权确定。

  何远志：我认为，建立城乡统一的建设用地市场首先需要完善农村土地产权制度。解决统一市场交易对象问题,保证城乡建设用地同地、同权，促进其平等合理流动。其次，要健全土地税法体系,在保证农村集体应有收益的基础上，与社会分享土地发展的效益，充分发挥土地税收在土地增值分配方面的作用。

  杨东玉：从实际的推进步骤与进度看，在农村集体土地入市流转前，首先要做好农村土地确权工作，搞好确权，集体土地入市流转才能有基础、有依据、有序。

  主持人：建立这样的市场能为房地产市场带来哪些改观?

  王懂礼：目前，我国房地产市场出现的问题，很大的一个原因在于房地产供给需求不均衡，特别是各个城市“天价地王”的频繁出现，更加凸显土地供应紧缺与人民群众的大量买房需求之间的矛盾，这也受我国人多地少的基本国情制约，建立城乡统一的建设用地市场首先盘活了农村存量和闲置土地，进而缓解城市建设用地市场紧张的局面。

  杨东玉：建立城乡统一的建设用地市场，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制，有助于推动新型城镇化建设。集体用地、工业用地、旧厂房等都有可能因为建立城乡统一的建设用地市场之后进行流转，以此盘活存量土地、提高土地利用效率。

  主持人：就焦作而言，容易实施吗？有哪些利好和哪些弊端？

  何远志：我认为就焦作而言实施城乡统一的建设用地市场还有一定难度。其利好方面主要表现在：破除城乡二元制结构，进而缩小城乡差距；盘活农村集体建设用地，提高土地利用效率：缓解城市建设用地市场紧张，使房地产价格逐步趋于理性；缩小城乡差距，统筹城乡发展。但同时，也会面临以下难题和弊端：制度不完善阻碍构建城乡统一建设用地市场；农村社会保障体系的不完善影响城乡统一建设用地市场的建立；集体建设用地所有权不明确将影响建设用地市场的进程。

  王懂礼：“建立城乡统一的建设用地市场”这个政策关系到农民农村切实利益，在焦作的实施，需要政府统筹规划，逐步推进，照顾各方面利益，不可急功近利，一刀切的草率实施。实施成功后将会有以下几点利好：首先是改善城乡二元制结构，进而缩小城乡差距；其次是提高建设用地效益，增加农民财产性收入；再者，缓解焦作城市建设用地市场紧张，平抑地价。弊端主要有：农村在城镇化转型中，农民由于文化水平的局限性，对土地的巨大价值认识不够深刻，在市场化流转的进程中，缺乏必要的议价谈判能力，容易造成土地流失，造成城市对农村资源的进一步“剥夺”，形成大量失地流民的出现。