一、土地增值税的概念、对象、税率和征管

  1.概念：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

  2.课税对象：土地增值税的课税对象，是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额，是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

  3. 税率：土地增值税实行四级超率累进税率。

  土地增值税率表

  ▲纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

  ▲普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按法规计税。

  ▲纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

  4.征管：《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。”

  （1）预征：预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。

  （2）清算：清算即核定土地增值额，并据以确定土地增值税的实际应缴数额，与预征的税款比较后，多退少补。清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。

  二、我市土地增值税征管情况

  根据河南省地方税务局规定，我市执行以下土地增值税政策：

  1. 土地增值税预征率

  （1）普通标准住宅1.5%；

  （2）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

  （3）除上述(1)、(2)项以外的其他房地产项目4.5%。

  2. 土地增值税核定征收率

  （1）普通标准住宅2%；

  （2）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

  （3）除上述(1)、(2)项以外的其他房地产项目5%；

  （4）符合第三条第(二)项条件的8%。

  ▲对有擅自销毁账簿、不按税务机关要求提供纳税资料、未设置账簿、账目混乱、经税务机关责令清算且逾期仍不清算、计税价格明显偏低的情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。

  三、国家对土地增值税征管新要求

  2013年12月，国家税务总局《关于深入开展土地增值税清算工作的通知》主要包括：加强税法宣传，增强纳税人清算主体意识。深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，定期开展清算情况的评估监管。严控核定征收，防范税收流失。认真制订工作计划，扎实推进土地增值税清算工作。充实和加强人员配备。加强督导检查，确保政策落实到位。

  税政条法科