（焦政办〔2011〕111号）

  焦作市人民政府办公室

  关于印发焦作市住宅专项维修资金管理办法的通知

  四城区人民政府，焦作新区管委会，市人民政府各部门，各有关单位：

  《焦作市住宅专项维修资金管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请按照方案要求，认真组织实施。

  第一章 总则

  第一条 为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）、《河南省物业管理条例》等有关法律法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

  第二条 本办法适用于我市市区范围内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

  本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第四条  住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  第五条 市房产管理主管部门会同财政部门负责我市住宅专项维修资金的指导和监督工作。市房产管理机构负责本市住宅专项维修资金的日常管理工作。

  第二章 交存

  第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

  （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共有部位、共用设施设备的除外。

  （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

  前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

  第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。市房产管理主管部门应当根据本地区情况，对当地住宅建筑安装工程每平方米造价（交存首期住宅专项维修资金的数额）适时调整。

  第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

  第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由市房产管理机构代管。

  市房产管理机构应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

  开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按幢号、单元、房屋户门号业主姓名设分户账；未划定物业管理区域的，以路（或街道）设账，以幢号、单元、房屋户门号业主姓名设分户账，即四级明细分类账。

  第十二条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房地产开发企业或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

  第十三条 住宅专项维修资金自交存之日起,按照国家规定的银行存款利率计息,由代管单位与专户管理银行按年结存到户。住宅专项维修资金交存第一年按银行同期活期存款利率计息；一年后，按银行同期一年期定期存款利率计息。

  第十五条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

  第十八条 房屋所有权转让时，原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明，该住宅分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，受让人应当将结余的住宅专项维修资金支付给原业主。当事人之间关于住宅专项维修资金另有约定的，从其约定。

  第三章 使用

  第二十二条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

  第二十三条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；（三）地下室出现渗漏、积水的；（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落的，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变的；（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；（九）其他情况。

  第二十四条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；（三）避雷设施不满足安全要求的；（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；（七）其他情况。

  第二十六条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，按照下列规定分摊：

  商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  第二十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

  （一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。

  （二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议并接受居民委员会的监督。

  （三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。

  （四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市房产管理机构申请列支；凡动用公有住房住宅专项维修资金的，必须向市房产管理机构申请列支。

  （五）市房产管理机构审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

  （六）物业服务企业（相关业主）在物业管理区域内的适当位置公示房屋维修项目质量验收报告、居民委员会的监督意见和维修费用决算情况。

  （七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  第三十条 业主委员会或者相关业主，可以委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。

  第三十二条 市房产管理机构组织代修的，按照以下程序办理：

  （一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告。

  （二）由社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府对工程事项出具相关证明。

  （三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定。

  （四）市房产管理主管部门将工程费用分摊至相关业主明细账户。

  （五）市房产管理机构审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知。

  （六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  第三十四条 对核准使用的维修资金，数额较大的首次拨付核准总额的50%供施工单位购置材料进行施工。数额较小的原则上待维修竣工验收后拨付。维修过程中应当严格控制开支，原则上不得超过维修预算的5%。

  第三十六条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

  （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

  （二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

  （三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

  （四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  第三十八条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

  （一）住宅专项维修资金的存储利息。

  （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。

  （三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。

  （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

  第四章 监督管理

  第三十九条 市房产管理主管部门、业主委员会，应当在每年的12月份与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

  （一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。

  （二）发生列支的项目、费用和分摊情况。

  （三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

  （四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

  第四十一条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

  第四十二条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

  财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

  第四十三条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

  第六章 附则

  第五十一条 本办法所称“三分之二以上业主”，是指与维修项目有共用关系，应当分担维修费用的业主总数的三分之二以上。

  第五十三条 市房产管理主管部门依据本办法规定，制定住宅专项维修资金管理办法实施细则。

  第五十四条 本办法自2012年1月1日起施行。