【案情回放】

  2010年6月25日，原告某居民委员会（以下简称居委会）与被告某商务管理有限公司（以下简称商务公司）签订一份房屋托管合同，合同约定由被告代为管理其出租的房产、收缴租金，原告按约定支付报酬，合同有效期10年，合同对房屋及场地的托管范围作了具体约定。在合同期内，被告负责对托管房屋、场地的管理和维护，以自己的名义对外出租，收取租金。并确定了被告上交原告任务的数额，被告在完成上交任务后，多余部分作为报酬归被告所有，同时对其他相关权利义务作了明确约定。居委会原组成人员未经居民会议讨论决定，即签订上述合同。2011年12月18日，居民会议经过讨论，认为原、被告所签订的合同未经居民会议讨论决定，应为无效合同，被告不得继续行使对居委会财产的托管权利。为此，双方发生争议。

  【庭审现场】

  法院审理后认为，居委会作为居民自我管理的基层群众性自治组织，其履行职责应当依法进行。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条规定，居民委员会向居民会议负责并报告工作。居民会议由居民委员会召集和主持。涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。对于涉及居民利益的重要事项，居民委员会必须提请居民会议讨论决定后方可办理。本案中，原、被告所签订的合同涉及居民重大利益，未提请居民会议讨论决定，应属于无效合同。法院判决如下：确认原、被告2010年6月25日签订的房屋、场地托管合同无效。宣判后，被告提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。

  【法官析案】

  温县法院法官夏宁群认为，本案的焦点问题是居委会未经居民会议讨论与商务公司签订房屋、场地托管合同是否属于违反法律、行政法规的强制性规定，该协议是否有效。对此有两种意见：

  意见一认为，《合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：《合同法》第五十二条第（五）项规定中的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，原、被告签订的房屋、场地托管合同，涉及居民重大利益，居委会未提请居民会议讨论，即与被告签订合同，违反了《城市居民委员会组织法》第十条的规定，依照《合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同应属于无效合同。

  意见二也认为意见一中的“强制性规定”是指效力性强制性规定。但《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条仅规定涉及全体居民利益的重要问题，居委会必须提请居民会议讨论决定。而没有规定违反该条将导致行为无效的后果，故该规定应属于管理性规定，居委会未经居民会议讨论决定对外签订合同的行为属越权行为。根据《合同法》第五十条的规定，该合同应属于有效合同。

  本案一、二审判决均采纳了第一种意见。

  居民议定原则是居委会在行使权力时应当遵守的一项重要原则。对于涉及居民利益的重大事项和居民会议认为应当由居民会议讨论决定的涉及居民利益的其他事项，居委会必须提请居民会议讨论决定后方可办理。未经居民会议讨论决定，居委会擅自与他人签订的委托合同将本居民集体组织的几十间门面房交由他人托管较长时间，涉及该居民集体组织的重大利益，违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。因此，法院依法确认原、被告签订的房屋、场地托管合同无效。