根据《焦作市住宅专项维修资金管理办法》的精神，我市市区于今年1月1日开始归集、征收住宅专项维修资金。该《办法》实施后，引起了市民的关注，针对市民关心的住宅专项维修资金相关政策和问题，市房管中心负责人日前再次回答了记者的提问。

  问：住宅专项维修资金是一次性缴纳还是每年都缴纳？

  答：我市市区的首期住宅专项维修资金由业主一次性缴纳。缴纳标准目前按照多层住宅每平方米36元，别墅、带电梯多层及高层住宅每平方米60元执行。

  问：住宅专项维修资金的使用是由谁来决定的？

  答：根据《物权法》规定，使用住宅专项维修资金须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明，使用住宅专项维修资金的决定必须同时具备两个“三分之二”条件，才为有效的决定。任何开发单位或物业单位未经大多数业主同意不能使用住宅专项维修资金。

  问：业主缴存的住宅专项维修资金如何计息？

  答：住宅专项维修资金自缴存之日起,按照国家规定的银行存款利率计息,由代管单位与专户管理银行按年结存到户。住宅专项维修资金缴存第一年按银行同期活期存款利率计息；一年后,按银行同期一年期定期存款利率计息。

  问：业主能否自主管理住宅专项维修资金？

  答：专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为统一管理。

  问：房屋所有权发生转让时，原业主缴存的住宅专项维修资金如何办理？

  答：住宅所有权转让时，原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金的缴存和结余情况并出具有效证明，该住宅分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，受让人应当将结余的住宅专项维修资金支付给原业主。当事人之间关于住宅专项维修资金另有约定的，从其约定。

  问：如果房屋灭失（如拆迁），业主缴存的住宅专项维修资金如何办理？

  答：如果房屋灭失（如拆迁），住宅分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。

  问：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用如何分摊？

  答：商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  问：为保证质量，能否委托专业中介机构进行管理？

  答：为保证质量，业主委员会或者相关业主，可以委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核，但是相关费用计入维修和更新、改造成本。

  问：住宅共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，如何使用住宅专项维修资金？

  答：住宅共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，不及时维修将严重影响业主使用或者危及住宅安全，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定使用住宅专项维修资金。

  1.物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市房产主管部门申请列支；

  2.市房产主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

  3.物业服务企业（相关业主）在物业管理区域内的适当位置公示共用部位、公用设施设备项目质量验收报告、居民委员会的监督意见和维修费用决算情况。

  突发性损坏一般包括：

  （一）屋面防水损坏造成渗漏的；

  （二）电梯故障危及人身安全的；

  （三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

  （四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

  （五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

  问：哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？

  答：1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

  2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

  3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

  4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  本报记者