买房是居家生活的头等大事，政府对楼市的任何一个调整，都牵动着数亿国民的心。3月30日下午，央行、住建部、银监会联合发布的房贷新政，让原本平静的房地产行业又一次激起千层浪，朋友圈、微博纷纷转发了有关二套房首付比例调整的讯息，其中主要是明确二套房房贷首付降至四成，贷款利率也不再强制执行1.1倍及以上的标准。同时，财政部和国家税务总局对个人住房转让营业税政策进行调整，营业税免征门槛由5年变为2年。那么，新政的出台对焦作楼市将会带来哪些影响？房企又能做些什么？本期《地产会客厅》邀请了我市多位房地产业内人士，一同探讨这一话题。

  主持人：新政对焦作楼市带来的影响有哪些？

  廖望：首套普通自住房贷款申请公积金首付款比例的调整焦作暂时还没有实施，因此对于持有公积金的人来讲，现在处于持币等待状态，对焦作楼市回暖会产生一定的阻力。而二套房首付比例的调整，释放改善型刚需，利好高品质楼盘，大、中户型房子将会受到青睐。二套房首付比例下调，带来的最大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低。门槛降低，势必带来改善型购房需求的积极释放，尤其是商业房贷放松力度超预期，宽松程度回到2010年4月“国十条”之前。改善型需求已经成为近几年的主要刚需，首付从60%降低到40%，对整个市场来说，大约可以增加10%~15%的有效购买需求。预计整个市场的成交量在4月份会迎来快速上涨，特别是针对改善型需求的楼盘和大、中户型的房子，将会创造2014年以来的成交高峰，而针对刚型需求的楼盘来说，房产回暖需要一定的过程。

  邓斌：前段时间部分楼盘推出首付分期甚至零首付的购房政策，使得部分刚性需求的购房者已被消化，剩余多为改善型需求的购房者。新政的出台，对于这部分购房者来说不仅卖房子时可以省钱，在买房子时还能享受实惠。因此，我认为新政对于焦作楼市来说，还是有着积极的影响。至于房价的走势，因为价格底线是成本决定的，上限是供需关系决定的，新政出台导致我市二手房市场走热，增加了房源的供应量，冲击新房市场。所以，对于我市的新房成交价会有所回落，但由于冲击不大，回落仅仅是小幅的。我判断，新政影响到焦作楼市的结果，短期可能是量涨价跌。

  主持人：面对这次机遇开发商应该如何把握？

  宋贤君：介于目前的房地产形势，此次新政是个售房的机会，相信许多开发商都会积极把握。房地产行业目前已经进入到品质时代，对于开发企业来说，挖个坑就能把房子卖出去的年代已经一去不复返，开发商应该在关注品质的同时，挖掘自身亮点。我们感受到，楼盘园林景观的设计建设越来越为消费者所重视。在盛业清华园项目的建设中，我们打破了楼盘先封顶后建景观的传统方式，提升了景观配套在整个项目建设中的比重，努力做到楼体施工与景观施工并行，将此项目的品质提升到一个新的高度。

  廖望：目前中国房地产市场面临一个结构性的矛盾，年轻人有购房需求，但购买力不够，而改善型客户想买第二套房但首付比例太高。新政将刺激改善型购房需求得到提前释放，促使他们卖掉城里的中小户型，购买大户型。由此，房企也需要从三个方面调整策略：继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的中高端精品化产品；深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域；注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、精装修等，以此提高企业利润率。

  主持人：有人说政府出台该政策是为了救市，对此您怎么看？

  邓斌：我不认为政府此举是为了救市，至少不是主要针对房地产市场，它应该作为之前“降准降息”政策的一项补充。从大的经济环境来看，中国经济目前下行压力巨大，此前央行降低准备金和存贷款利率，刺激储户将银行里的钱取出来进行消费。今年年初的时候，中国经济“新常态”着实让大家感受到了压力。为了缓解“新常态”的压力，央行首先降准降息，刺激消费，刺激经济增长。此次新政的目的不是为了救市，至少不是主要针对房地产市场，而是促进经济增长。

  宋贤君：关于这个问题，我个人保持谨慎乐观的态度，我认为谈不上是“救市”。国家出台的政策都具有反向调节的作用，这次新政的出台是将过去严格的二套房信贷和税收政策向常态化回归，其对二手市场的激励作用略大于新房市场，因此这只是释放了一个试探性的信号。