房地产刺激政策近期频频发布。继下调非限购城市首付比例、上调公积金存款利率之后，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部下发通知，下调除北上广深之外地区房地产交易环节契税、营业税。同时，地方版的楼市刺激政策也在陆续出台。在这些政策刺激下，部分地区楼市回暖的态势明显。

  财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月19日下发通知，下调契税和营业征收比例，主要是针对北上广深之外的区域。而此前下调首付比例的政策同样针对不实施“限购”的城市。业内人士指出，一线城市房价持续上涨给置业带来压力，再加上刺激政策绕开了这些实施“限购”的城市，需求外溢将会给一线城市周边地区的楼市带来积极影响，“限购”城市周边部分热点区域房价仍有上涨空间。“比如，受深圳房价持续上涨的影响，部分购房者会在深圳周边的东莞、惠州等城市置业，以锁定购房成本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  不过，中国指数研究院分析师指出：“目前，少数三、四线城市需求释放主要受利好政策刺激影响且存在提前透支现象，随着政策效应递减，未来楼市需求有限。”

  根据中原地产监测数据，节后首周一、二线城市楼市恢复速度明显超过了三、四线城市。一线城市上周签约数据达到5820套，二线城市签约21517套，均超过了春节前一周，一、二线城市相比节日前一周涨幅分别达到了45%和27%。

  中原地产首席分析师张大伟表示：“系列刺激政策陆续发布，从春节前的降低非限购城市首付比例到契税、营业税减免，虽然从政策覆盖面看，绕开了北京等一线城市。但从市场变化看，这些政策都不可避免会在心理层面影响供需结构。”

  据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周（2月14日至2月20日），北京新宅网签量仅为1006套。而二手住宅的网签量则高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值。成交均价为41490元每平方米，较2015年全年均价上涨5%。从数据来看，节后北京的新房市场表现冷淡，市场回温缓慢。而二手房日成交量仅用3个工作日就攀升至1000套以上，日均成交量甚至超过了新房的成交总量，整个市场迅速回到了节前连续两月成交量破两万的火热态势。

  对于未来房地产刺激政策方向，专家表示：“2015年新政之后的一系列楼市利好政策都是货币政策，但从四季度开始，货币政策对楼市刺激的边际效应逐步减弱，市场逐步降温。2016年年初，中央重启财税政策。由此可以预见，财税政策和货币政策双管齐下，将成为未来促进房产流通、加快结构调整、加速库存去化、促进楼市繁荣的主要政策方向。”

  安信证券地产分析师陈天诚表示：“地产去库存的政策高度被大幅提升，政策推行的力度和效果有望超预期。目前，实际库存面积为98.3亿平方米，去库存压力较大，需求端的财政补贴、供给端的减税、增加公共品、保障房货币化以及地产资产证券化等都是可能推出的政策。同时，未来也有可能成立某种形式的住房银行。”

  当下楼市分化正在加剧，多数三、四线城市的房地产市场受各类因素影响，发展面临较大风险。中国指数研究院分析指出，未来大城市发展将成为一种趋势。在此过程中，小城市应围绕区域中心城市，结合自身特点及资源禀赋优势，明确城市定位，加快建设与自身资源相匹配的城市配套，主动承接区域中心城市的产业转移，增强对外来人口的吸引力。

  新 华