本报记者 杜 玲

  “业主委员会如何在政府的指导下成立？”“物业公司随意涨价咋办？”“停车位‘只售不租’怎么办？”“小区内有人养犬咋制约？”……针对生活中百姓关注的热点、难点问题，1月18日上午，在我市业主大会和业主委员会业务知识培训会上，《河南省物业管理条例》修订小组成员孟暖在解读新版《河南省物业管理条例》《河南省业主大会和业主委员会指导规则》时都给予了解答。市房管中心相关科室、各县（市）区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员等200余人参加了会议。

  目前，我市实行物业管理的小区有415个，有物业服务企业210家，物业管理涉及住宅、商业、办公、厂矿、医院、学校等，总面积达3700余万平方米。随着物业管理规模不断扩大，物业管理领域不断延伸，物业服务质量良莠不齐，业主参与物权管理地位缺失，业主大会、业主委员会的真正作用尚未发挥出来。目前，全市有90%以上的小区召开不了业主大会、成立不了业主委员会。

  为了解决业主大会成立难、运作难、监督难等问题，我省颁布了新版《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》），并于2018年1月1日正式实施，对业主大会制度进行了规范和创新。省住建厅也制定了《河南省业主大会和业主委员会指导规则》。

  《条例》新增内容达一半以上，从原来的52条增至95条，针对我省在物业管理方面存在的热点、难点进行制度设计，回应社会关切，凝聚社会共识。

  亮点     基层政府发挥作用，让小区业主大会成立不再难

  业主的合法权益如何得到保护、合理化建议怎么才能引起物业公司的重视？这就需要在每个小区成立业主委员会。业主委员会怎么成立？这又需要召开业主大会来制定规矩。而业主大会谁来筹备和召集？选举出来的业主委员会主任能不能代表广大业主的声音，这是物业管理中最大的问题之一。

  《条例》从制度上确立了街道办事处或乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或业主代表大会，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，推动物业管理法制化和规范化的新职责。为解决较大小区业主大会开会难、小区业主委员会工作难问题，《条例》还规定，业主户数超过300户可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。对业主委员会成员可以给予适当补贴。

  亮点     物业费不能随便涨

  物业费一直是广大市民比较关心的问题，有些小区的物业管理水平和收费不成比例。

  《条例》规定，物业服务企业要调整收费标准，应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  亮点       禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬

  目前，小区养犬问题较多，犬只扰民、伤人事件时有发生。尤其是烈性犬和大型犬，对老人、儿童造成了比较大的心理负担和心理阴影。

  对此，《条例》规定，禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定，并自本条例实施之日起一年内向社会公布。携犬出户的，应当束犬链牵引。

  在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬的，由公安机关或者具有城市管理行政执法权的部门没收犬只，并处5000元以上1万元以下罚款。犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。

  亮点     停车位问题

  近年来，小区停车难的问题较为突出，不少小区存在“只卖不租”现象。原因主要有两个，一是车位权属不清，二是车位数量有限，满足不了业主的需要。

  为了解决业主停车难的问题，《条例》规定，建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，建设单位应当向物业买受人明示，约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。

  在处罚方面，《条例》规定，建设单位将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还；逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处5万元以上10万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。

  “举办这次培训会，就是要统一解读政策、统一处理程序、统一处理方式，让政府工作人员对相关政策法规能够正确理解和运用。”市房产管理中心相关负责人称。