本报记者 仝伟平

  【案情回放】 2010年9月，某房地产公司将所建住宅一套卖于赵先生，双方签订了买卖房屋合同，并收取了大部分购房款。2011年7月，该公司又将此房卖于王女士。法院在执行该公司拖欠合同款案件中，将该公司名下房产查封，其中包括赵先生、王女士所购房产。赵先生和王女士向法院提出异议，称该房系自己购买，申请法院解除查封。

  【庭审现场】 法院认为，该房产登记在被执行人名下，法院依法可以查封，遂驳回其异议。

  【法官析案】 在不动产交易中，如商品房预售，由于掌握信息不对称，买方常处于弱势。当双方签订预售合同后，由于登记条件暂不具备等原因，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的只是《合同法》上的请求权，在卖方“一物二卖”时，只能要求卖方承担违约责任，极不公平。

  市中级法院法官孙志强说，为防止以上情况出现，2007年，我国在制定《物权法》时几经修改论证，设立了预告登记制度。预告登记是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它是不动产物权法的一项重要内容，在保障当事人权利、维护不动产物权关系稳定以及交易安全等方面均有重要意义。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2008年建设部出台了《房屋登记办法》，其中第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。第六十九条规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

  孙志强说，本案中，赵先生和王女士在购房时为维护交易安全，完全可以申请预告登记，但由于不懂法律，使自己的资产处在极不安全状态。退一步说，即使法院解除查封，那么房子是归赵先生所有还是归王女士所有，仍会发生纠纷。因此，买房者在签订购房合同后，应及时向房屋登记机关申请预告登记。这样既可以防止卖方“一房二卖”，还可以在出现争议时取得房屋的优先权，维护自身合法权益。