《焦作市住宅专项维修资金管理办法》（焦政办［2011］111号），于2012年1月1日起实施。根据《焦作市住宅专项维修资金管理办法》的精神，我市市区将于2015年1月1日开始归集住宅专项维修资金。日前，记者就《办法》实施后涉及群众关心的住宅专项维修资金相关政策和问题采访了市房管中心负责人。

  问：什么是住宅专项维修资金？

  答：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  为了加强房屋的维修管理，以保证房屋正常使用，依据《物业管理条例》，建设部、财政部出台了《住宅专项维修资金管理办法》，将原政策规定的共用部位、共用设施设备维修基金改为住宅专项维修资金。因此，住宅专项维修资金也被形象地称为住宅“养老金”。

  问：缴存的住宅专项维修资金归谁所有？

  答：《物业管理条例》（国务院令第504号）规定，业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有。就是说，这项资金为业主所有，不因首期缴存的多与少、早与晚而性质有所改变，都是业主自己的钱，并且按规定当业主首期缴存资金在使用后余额不足一定比例，即30%时，还需及时续缴。

  问：哪些是共用部位、共用设施设备？

  答：共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板以及室外的墙面、门厅、楼梯间、公共通道、屋面等部位。共用设施设备一般包括：下水管道、落水管、垃圾通道、电梯、天线、照明、消防设施、住宅区内的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾废弃物储存设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  问：共用部位、共用设施设备保修期是怎么规定的？

  答：根据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）相关规定，如一般正常承重、结构部位保修期为设计年限；有防水要求的屋面、外墙体保修期为5年；外管道保修期为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

  问：什么住宅需要缴存住宅专项维修资金？

  答：本市市区内的商品住宅、售后公有住房住宅以及住宅小区内的非住宅（一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）都属于住宅专项维修资金的缴存范围。

  问：我市市区首期缴存住宅专项维修资金的标准是多少？

  答：《办法》规定，商品住宅、非住宅按建筑面积计算，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为建筑安装工程平均每平方米造价的6%，我市市区住宅专项维修资金缴存标准目前按照多层住宅每平方米36元，别墅、带电梯多层及高层住宅每平方米60元执行。已售公有住房的，业主按每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%提取。

  问：如何缴存首期住宅专项维修资金？

  答：业主在办理房屋过户手续前，持《商品房买卖合同》、开发建设单位初始登记《房屋所有权证》和不动产发票（原件）到住宅专项维修资金管理中心窗口缴纳维修资金，同时领取省财政厅统一监制的“住宅专项维修资金专用票据”。

  问：住宅专项维修资金的使用是由谁来决定的？

  答：根据《物权法》规定，使用住宅专项维修资金须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明，使用住宅专项维修资金的决定必须同时具备两个“三分之二”条件，才为有效的决定。任何开发单位或物业单位未经大多数业主同意不能使用住宅专项维修资金。

  问：住宅专项维修资金是如何管理的？

  答：住宅专项维修资金管理实行统一归集、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。业主所交存的住宅专项维修资金自存入维修资金专户之日起，以住宅小区、楼、单元为单位设账，按业主的房屋户门号设分户账。

  问：住宅专项维修资金的使用程序是如何规定的？

  答：住宅专项维修资金的使用，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。根据《办法》有关规定，住宅专项维修资金使用由物业服务企业、公有住房售房单位或相关业主提出使用建议，必须经列支范围内专有部分占建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后，再组织实施使用方案，维修项目竣工后，持有关材料向房产行政主管部门申请列支，经审核同意后，将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  问：住宅专项维修资金余额不足首期缴存30%的，如何续缴？

  答：根据《办法》有关规定，成立业主大会的，续缴办法由业主委员会拟定，并提交业主大会讨论通过后，具体续缴工作由业主委员会实施；业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，具体续缴工作由物业服务企业或公有住房售房单位实施。续缴的住宅专项维修资金统一存入住宅专项维修资金专户。

  问：住宅专项维修资金被挪用该如何处罚？

  答：根据《物业管理条例》和《办法》规定，挪用住宅专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。咨询或投诉电话为：（0391）2925526。

  本报记者