620个居民住宅小区，其中实行物业管理的小区有206个；201家物业服务企业，1万余人从事物业服务工作，其中3700余人取得了物业管理岗位证书和专业管理技术职称；物业服务总面积1500万平方米……这是截至目前我市居民住宅小区的物业管理行业现状。自上世纪90年代末我市物业管理工作起步后，物业管理面积不断扩大，居民物业管理意识不断增强，物业管理市场化的机制逐步建立。然而与此同时，物业管理机制不完善、小区开发建设遗留问题多、业主委员会作用不理想等问题始终困扰着业主和相关管理部门。

  在昨日上午市政协召开的民主评议中心城区住宅小区物业管理工作动员会上，市发改委、卫计委、住建局、规划局、房管中心等部门的有关负责人在会上通报各自的工作时，对照现实、查摆原因、梳理症结。

  小区开发建设遗留问题多

  小区开发建设遗留问题是物业管理难的一大诱因。据市房管中心有关负责人在会上介绍，由于部分开发建设单位在房屋开发建设过程中，对水、电、气、暖等小区庭院管网共用配套设施设备自行设计、施工，不符合国家规范和专业管理部门要求。开发建设单位撤离后，造成后期养护和维修无人负责，专业部门不管、物业服务企业无力承担，给小区业主使用和物业服务企业后期管理造成隐患。每年这类的物业矛盾纠纷占到总量的60%以上，成为物业纠纷频发的重要诱因。

  “近年来，由于部分住宅小区供热庭院管网漏损严重、管理维修资金缺失等问题，个别小区供热管网运行不稳定，部分小区基本无法供热，已严重影响居民用热质量，居民反响强烈，这些问题如果得不到解决，矛盾会越来越激烈。”说起开发建设遗留问题，市住建局有关负责人建议，要是把小区管网维修费用纳入到热价成本，可由热力公司依照法律法规对住宅小区庭院管网施行有效管理和维护。

  市房管中心有关负责人建议，今后新建小区要严格落实新建住宅小区竣工验收制度，组织人员对住宅小区配套市政公用设施、公共服务设施、庭院管网的竣工进行验收，未经竣工验收备案或验收备案不合格的，住宅小区不得交付使用。

  居民感觉服务收费质价不符

  除了开发建设遗留问题外，近年来居民普遍反映的还有物业收费价格和服务标准不相符的问题。一方面居民觉得收费过高；另一方面小区物业公司还觉得入不敷出。

  据了解，我市物业管理收费标准分为政府核定价和市场价两种形式。市发改委有关负责人说，根据有关文件精神，从今年2月份起，我市非保障性住房物业服务收费标准实行市场调节价，不再实行政府指导价。而在之前，我市已到价格主管部门申报物业收费标准并获批复的物业小区共计45家。总的来看，我市同档次的物业服务质量及服务价格标准差异不大，多数物业企业的价格标准基本合理，但受小区规模、入住率及服务效率等影响，我市部分住宅小区还难以持续健康发展。

  市房管中心有关负责人说，目前我市物业管理小区的物业费多数是根据物价部门审批的收费标准进行收费，都是十几年前的标准，随着人员工资和材料成本费用的不断上涨，物业费标准还维持着过去较低的标准，物业服务企业入不敷出。由于部分业主的缴费意识不强，物业费收缴率也不高。据统计，有的小区收缴率甚至还不到60%，个别的仅仅有20%左右。如此低的收费标准和收缴率，使很多物业服务企业处在亏损经营状态。费用收不上来，造成物业服务企业经营困难，导致物业服务企业无法提高服务水平。

  物业管理机制待完善

  物业公司在与开发商合作中，对违章建设、违章装修、改变用地性质等违法行为，不能做到依法管理和监督的义务；物业公司进驻、退出小区服务管理机制不完善，造成物业服务管理停滞，给小区和社会带来不良影响；居民小区召开业主大会难度很大，可操作性差，不能有效地发挥作用……业主和物业公司的关系就像东家与管家，管家服务不到位，东家当然不愿缴费。而个别东家私搭乱建难处理，很多时候管家也很委屈。这就需要良好的物业管理机制来加以平衡。

  为此，市房管中心有关负责人建议：一是我市应建立合理调整物业服务费收费标准的市场机制，保证物业服务和收费质价相符，形成物业管理的良性循环。二是出台相应政策，解决物业服务企业起诉恶意欠缴物业服务费业主的立案难、周期长、费用高、执行难等问题，保证物业管理市场各方主体之间的平等和公平，推进物业市场健康发展。

  山阳区政府有关部门负责人则建议：在市物业管理主管部门的指导下，设立物业管理专门机构，具体负责全区物业管理工作，协调解决小区物业管理过程中的具体问题。